相続した実家が田舎にある。
山奥の土地や山林を相続した。
使う予定はないけれど、固定資産税や管理の負担だけが残っている。
そんなときに、
「どんな空き家でも買い取ります」
「山林や原野でも引き取ります」
「価値のない土地でも相談できます」
「無料で処分できます」
「相続土地国庫帰属制度の代理申請もできます」
という広告を見ると、気になる一方で「本当に大丈夫なのか」と不安になる人も多いと思います。
結論から言うと、田舎の空き家や山林を扱う業者がすべて怪しいわけではありません。
正当な空き家買取業者、不動産会社、土地活用を前提にした事業者もあります。
一方で、「買い取ります」「引き取ります」と言いながら、手数料、測量費、管理費、広告費、コンサル料、申請代行費などの名目で費用を請求するトラブルには注意が必要です。
特に、山林、原野、別荘地、山奥の土地、再建築が難しい土地などは、原野商法の二次被害や、土地引き取りトラブルにつながることがあります。
また、相続土地国庫帰属制度について「代理申請します」「必ず国に引き取らせます」と説明する業者にも注意が必要です。
この記事では、田舎の空き家や山林でも買い取る業者は怪しいのか、正当な買取と注意すべき業者の違い、原野商法の二次被害、相続土地国庫帰属制度との違い、契約前に確認したいポイントを整理します。
なお、不動産売却、相続、登記、税金、相続土地国庫帰属制度などは、個別事情によって判断が変わります。実際に契約や手続きを進める場合は、自治体、法務局、司法書士、行政書士、土地家屋調査士、税理士、不動産会社、消費生活センターなどに確認してください。
田舎の空き家や山林でも買い取る業者は怪しい？
田舎の空き家や山林でも買い取る業者が、すべて怪しいわけではありません。
ただし、「どんな土地でも必ず買い取る」「絶対に手放せる」「費用は一切かからない」といった断定的な広告には注意が必要です。
不動産は、立地、道路、建物の状態、法的な制限、境界、需要、管理状況によって、売却のしやすさが大きく変わります。
そのため、現地確認や書類確認をしない段階で「必ず買い取れる」と言い切る業者には、慎重に対応した方が安心です。
正当な買取業者も存在する
空き家買取業者の中には、古い空き家を買い取り、リフォームして再販売する業者があります。
また、建物を解体して土地として売る業者、賃貸物件として活用する業者、事業用地として利用する業者もあります。
業者側に活用方法がある場合、一般の買主が見つかりにくい空き家でも買い取ってもらえる可能性があります。
たとえば、次のようなケースです。
- 古い家をリフォームして再販売できる
- 解体すれば土地として需要がある
- 駐車場や資材置き場として使える
- 賃貸や別荘利用の可能性がある
- 近隣の土地とまとめて活用できる
- 移住希望者向けに再生できる可能性がある
このように、業者にとって利益を見込める理由がある場合、買取が成立することはあります。
注意すべき業者も存在する
一方で、注意が必要な業者もあります。
特に気をつけたいのは、「買い取る」と言いながら、実際には売主側に費用負担が発生するケースです。
たとえば、次のような名目でお金を求められる場合があります。
- 手続き費用
- 測量費
- 登記費用
- 管理費
- 広告費
- コンサル料
- 処分費
- 契約事務手数料
- 相続土地国庫帰属制度の申請代行費
- 別の土地の購入費用
もちろん、売却に関連して必要な費用が発生すること自体はあります。
しかし、何のための費用なのか、誰が負担するのか、売却代金から差し引かれるのか、売却前に支払う必要があるのかは、必ず確認する必要があります。
「売却」と「引き取り」は別物として考える
空き家や土地を手放す話では、「売却」と「引き取り」が混同されることがあります。
売却は、基本的には売主が不動産を売り、代金を受け取る取引です。
一方で、引き取りや処分代行に近い話では、売主側が費用を支払って不動産を手放す形になることがあります。
「買い取ります」と書かれていても、実際には手数料や管理費がかかる場合があります。
契約前に、次の点を確認しましょう。
- 自分はお金を受け取るのか
- 自分がお金を支払うのか
- 最終的に手元にいくら残るのか
- どの時点で所有権が移るのか
- 契約解除はできるのか
- 追加費用はあるのか
「売れると思って相談したら、逆に費用を請求された」ということにならないよう、最初に整理しておくことが大切です。
なぜ田舎の空き家や山林でも買い取る業者がいるのか
田舎の空き家や山林でも、すべてが無価値というわけではありません。
一般の人にとっては使い道がなくても、業者にとっては活用できる場合があります。
リフォームして再販売する
建物の状態が比較的よい場合、業者が買い取ってリフォームし、再販売することがあります。
古い家でも、構造がしっかりしている、駐車場がある、移住需要がある地域などでは、再販売の可能性があります。
ただし、リフォーム費用や販売リスクを業者が負担するため、仲介売却より買取価格は低くなる傾向があります。
解体して土地として売る
建物が古く、修繕費が大きい場合は、解体して土地として売ることがあります。
更地にした方が買主が見つかりやすい場合もあります。
ただし、解体費用、固定資産税、土地の需要などを含めて判断する必要があります。
解体すれば必ず売れるわけではありません。
売却するか解体するかで迷っている場合は、「空き家を売るか解体するか迷ったときの判断基準｜実家を手放す前に考えること」も参考にしてください。
賃貸・別荘・移住向けに活用する
田舎の空き家でも、地域によっては賃貸、別荘、移住希望者向けの住まいとして活用できる場合があります。
特に、観光地、移住支援がある自治体、二拠点生活の需要がある地域では、古い家にも一定の需要があることがあります。
ただし、すべての地域で需要があるわけではありません。
事業用地や資材置き場として使う
住宅としては売れにくくても、事業用地、資材置き場、駐車場、倉庫用地などとして使える場合があります。
道路に接している、車両が入りやすい、近隣に事業者がいるといった条件があると、活用の可能性が出ることがあります。
太陽光発電や土地活用を見込む
山林や広い土地では、太陽光発電などの土地活用を見込む業者もあります。
ただし、土地の形状、日当たり、道路、送電設備、条例、規制、近隣環境などによって、活用できるかどうかは変わります。
「太陽光に使えるから必ず買い取れる」とは限りません。
注意したいトラブル例
田舎の空き家や山林の売却では、通常の不動産売却とは違う注意点があります。
特に、相続した土地や、長年放置していた土地では、所有者自身が土地の状況を十分に把握していないこともあります。
「高く買い取る」と言われたのに費用を請求される
注意したいのが、「あなたの土地を高く買い取る」と言われて話を進めたのに、途中で費用を請求されるケースです。
たとえば、
「売却するには測量が必要です」
「登記費用が先に必要です」
「買主を探すための広告費が必要です」
「税金対策の費用が必要です」
「手続き費用を先に払ってください」
といった説明を受けることがあります。
必要な費用である場合もありますが、売却代金より費用負担が大きくなる場合や、契約内容が不明確な場合は注意が必要です。
原野商法の二次被害に注意する
原野商法とは、価値がほとんどない山林や原野などを、将来値上がりすると説明して販売する悪質な商法として知られています。
近年は、過去に原野商法で土地を買った人や、その土地を相続した人に対して、「高く買い取る」と勧誘し、手続き費用などを請求する二次被害も問題になっています。
特に、相続した山林や原野について、突然知らない業者から連絡が来た場合は慎重に対応しましょう。
「買い取りたい人がいる」
「今なら高く売れる」
「手続き費用だけ先に必要」
「節税になる」
「別の土地と交換すれば売れる」
このような話が出た場合は、その場で契約しないことが大切です。
不安な場合は、消費生活センターや自治体の相談窓口に確認しましょう。
参考：国民生活センター「より深刻に！『原野商法の二次被害』トラブル」
自宅や不動産の売却契約は慎重に判断する
不動産業者に自宅や不動産を売却する場合、契約後に簡単に取り消せるとは限りません。
内容をよく理解しないまま売却契約をすると、安い価格で売ってしまったり、解約時に違約金が問題になったりすることがあります。
特に、空き家や相続不動産では、焦って契約してしまうと後悔することがあります。
契約書の内容、売却価格、費用負担、引き渡し条件、残置物の扱い、契約解除の条件は、必ず確認しましょう。
相続土地国庫帰属制度との違い
「いらない土地を手放したい」と考えたときに、相続土地国庫帰属制度を思い浮かべる人もいるかもしれません。
相続土地国庫帰属制度は、一定の要件を満たした相続土地を国に引き取ってもらう制度です。
ただし、どんな土地でも国が引き取ってくれる制度ではありません。
民間業者への売却や引き取りとも別の制度です。
建物がある土地は対象外になる
相続土地国庫帰属制度では、建物がある土地は原則として対象外です。
建物が登記されていない場合でも、現に建物が存在している土地は申請できないとされています。
つまり、空き家付きの土地をそのまま国に引き取ってもらえるわけではありません。
「空き家がある土地だけど、国が引き取ってくれるはず」と考えている場合は、まず法務局で確認しましょう。
参考：法務省「相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件」
境界や管理の問題がある土地も注意
相続土地国庫帰属制度では、建物がない土地であっても、境界が明らかでない土地、管理に過大な費用や労力がかかる土地、担保権や使用収益権が設定されている土地などは、対象外になる可能性があります。
山林や原野、崖地、管理が難しい土地などは、要件の確認が必要です。
制度を使えるかどうかは、法務局に確認しましょう。
「代理申請します」という業者には注意する
相続土地国庫帰属制度について、「代理申請します」「申請を丸ごと代行します」と説明する業者には注意が必要です。
法務省では、申請書類の作成代行を業務として行えるのは、弁護士、司法書士、行政書士に限られると案内しています。
一方で、承認申請手続そのものは、原則として土地の所有者本人または法定代理人が行う手続きです。
ここでいう法定代理人とは、本人が未成年の場合の親権者や、判断能力の低下などにより家庭裁判所で選任された成年後見人などを指します。
本人が自由に選んだ不動産業者、コンサル業者、知人などを「法定代理人」として扱えるわけではありません。
つまり、専門家に相談できるのは、申請書類の作成や制度利用の検討、必要書類の整理などであり、「すべてを丸投げすれば国に引き取ってもらえる」という制度ではありません。
資格のない業者が、
「国に引き取らせます」
「代理申請します」
「必ず国庫帰属できます」
「相続土地国庫帰属制度を使えばすぐ手放せます」
と説明して費用を求める場合は、その場で契約せず、法務局や司法書士、行政書士、消費生活センターなどに確認しましょう。
参考：法務省「相続土地国庫帰属制度における専門家の活用等について」
民間業者への売却・引き取りとは別の制度
相続土地国庫帰属制度は、民間業者に売却する制度ではありません。
また、空き家買取業者や土地引き取り業者に依頼することとも違います。
比較すると、次のように整理できます。
- 空き家買取：業者が買い取り、再販売や活用を目指す
- 不動産仲介：買主を探して売却する
- 引き取り業者：費用負担が発生する場合がある
- 相続土地国庫帰属制度：一定要件を満たす土地を国庫に帰属させる制度
どれがよいかは、土地や建物の状態、費用、相続人の意向によって変わります。
怪しい業者を見分けるチェックポイント
田舎の空き家や山林を手放したい場合、業者選びは慎重に行う必要があります。
以下のような点に注意してください。
会社情報がはっきりしているか
まず確認したいのは、会社情報です。
- 会社名
- 所在地
- 電話番号
- 代表者名
- 宅地建物取引業免許の有無
- 実績
- 契約書の有無
- 担当者の説明内容
不動産の売買を扱う場合、宅地建物取引業の免許が関係することがあります。
会社情報や免許情報が確認できない場合は、慎重に判断しましょう。
「必ず買い取る」と断定していないか
不動産は、現地の状況を確認しないと判断できないことが多いです。
それにもかかわらず、
「どんな土地でも必ず買い取ります」
「絶対に手放せます」
「必ず高く売れます」
「費用は一切かかりません」
「必ず国に引き取らせます」
と断定する業者には注意が必要です。
実際には、建物の状態、道路、境界、権利関係、法規制、需要、相続土地国庫帰属制度の要件などによって判断が変わります。
先に費用を求められていないか
売却や買取の前に、まとまった費用を求められる場合は注意が必要です。
必要な費用がある場合でも、なぜ必要なのか、誰に支払うのか、返金されるのか、契約が成立しなかった場合にどうなるのかを確認しましょう。
特に、次のような場合は慎重に判断してください。
- 契約前に高額な手数料を求められる
- 売却代金より費用が大きい
- 費用の内訳があいまい
- 領収書や契約書が不十分
- 急いで振り込みを求められる
- 「国庫帰属のため」と言って不明確な費用を求められる
契約書の内容を説明してくれるか
契約書の内容を丁寧に説明してくれるかも重要です。
特に確認したいのは、次の項目です。
- 売買なのか、引き取りなのか
- 売却価格はいくらか
- 手数料や費用はいくらか
- 所有権はいつ移るのか
- 残置物は誰が処分するのか
- 測量や境界確認は必要か
- 契約解除はできるのか
- 違約金はあるのか
- 相続土地国庫帰属制度を使う話なのか
- 申請書類の作成代行なのか、代理申請と説明しているのか
説明を求めてもはぐらかされる場合や、「今契約しないと損です」と急がされる場合は、その場で契約しない方が安心です。
複数社に相談して比較する
1社だけの説明で判断すると、相場や条件がわかりにくくなります。
空き家買取、不動産一括査定、地元の不動産会社、自治体の空き家相談窓口など、複数の相談先を使うと比較しやすくなります。
特に、田舎の空き家や山林は、地域事情に詳しい不動産会社の意見も大切です。
契約前に確認したいこと
田舎の空き家や山林を手放す前に、最低限確認したいことを整理します。
土地と建物の名義を確認する
まずは、土地と建物の登記事項証明書を確認しましょう。
親名義、祖父母名義、共有名義、未登記建物などの場合、売却や引き取りの前に確認が必要です。
相続登記が済んでいない場合は、司法書士に相談しましょう。
相続登記や名義変更の基本については、「相続登記をしないと空き家は売れない？名義変更の基本」で詳しく解説しています。
固定資産税の通知書を確認する
固定資産税の通知書には、土地や建物の評価額、所在地、地目、面積などが記載されていることがあります。
ただし、固定資産税の通知書の送付先と、登記上の所有者は必ずしも同じではありません。
通知書だけで所有者を判断せず、登記事項証明書と合わせて確認しましょう。
境界や道路の状況を確認する
山林や田舎の土地では、境界がはっきりしないことがあります。
また、道路に接していない、車が入れない、再建築が難しいといった問題がある場合もあります。
このような条件は、売却価格や買取可否に影響します。
必要に応じて、不動産会社や土地家屋調査士に確認しましょう。
建物の状態と残置物を確認する
空き家付きの土地では、建物の老朽化、雨漏り、倒壊リスク、シロアリ、残置物などが問題になることがあります。
買取業者によっては、残置物があっても対応できる場合があります。
一方で、残置物処分費や解体費用が売主負担になる場合もあります。
契約前に、誰が何を負担するのかを確認してください。
最終的に手元に残る金額を確認する
査定額だけで判断するのは危険です。
大切なのは、最終的に手元に残る金額です。
たとえば、査定額が10万円でも、手数料や処分費で30万円かかるなら、実質的には費用負担になります。
次のように整理すると判断しやすくなります。
- 売却価格
- 仲介手数料
- 登記費用
- 測量費
- 解体費
- 残置物処分費
- 管理費
- 申請書類作成費
- その他手数料
- 最終的に手元に残る金額
この金額を確認してから判断しましょう。
相談先を使い分ける
田舎の空き家や山林を手放す場合、相談先を使い分けることが大切です。
空き家買取業者
空き家買取業者は、古い家や空き家を直接買い取る業者です。
早く手放したい場合や、仲介で買主が見つかりにくい場合に選択肢になります。
ただし、買取価格は仲介売却より低くなることがあります。
複数社に相談し、条件を比較しましょう。
空き家買取の基本や仲介売却との違いを先に知りたい場合は、「空き家買取とは？仲介売却との違い・メリット・注意点を解説」も参考にしてください。
不動産一括査定
不動産一括査定は、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。
相場感をつかみたい場合や、どの会社が対応できるか知りたい場合に使いやすいです。
ただし、対応地域や物件条件によっては、査定できる会社が少ない場合もあります。
地元の不動産会社
田舎の空き家や山林では、地元の不動産会社の情報が役立つことがあります。
地域の需要、買主の傾向、空き家バンク、移住希望者、近隣の取引事例などを知っている場合があります。
一括査定と地元不動産会社の両方を使うと判断しやすくなります。
自治体の空き家相談窓口
自治体によっては、空き家相談窓口、空き家バンク、解体補助、家財処分補助、専門家相談などを用意している場合があります。
制度の有無や条件は自治体によって異なります。
まずは、空き家がある自治体のホームページや窓口で確認しましょう。
法務局
相続土地国庫帰属制度を検討する場合は、まず承認申請をする土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局の本局に相談しましょう。支局や出張所では、承認申請の受付や具体的な相談を受け付けていないため注意が必要です。土地が遠方にある場合は、近くの法務局・地方法務局の本局でも相談できる場合があります。
制度の対象になりそうか、建物がある土地ではないか、境界や権利関係に問題がないかなどを確認する必要があります。
申請書類の作成で専門家に相談する場合でも、制度の窓口は法務局です。
司法書士・行政書士・土地家屋調査士
相続登記、相続人の確認、遺産分割協議、名義変更が関係する場合は、司法書士や行政書士への相談も検討しましょう。
登記申請は司法書士の分野です。
書類作成や相続関係の整理では、行政書士に相談できる場合もあります。
また、境界や土地の状況、建物の表題登記などが関係する場合は、土地家屋調査士に相談することがあります。
相続土地国庫帰属制度の申請書類作成については、弁護士、司法書士、行政書士に相談できる場合があります。
ただし、承認申請手続そのものを第三者に丸ごと代理してもらえる制度ではないため、「代理申請します」という説明には注意しましょう。
消費生活センター
業者から強引な勧誘を受けた、費用を請求された、契約内容に不安がある、解約したいが違約金を請求されたという場合は、消費生活センターに相談しましょう。
「怪しいかもしれない」と思った段階で相談しても構いません。
一人で判断せず、第三者に確認することが大切です。
まとめ｜「買い取ります」だけで判断せず、条件と費用を確認しよう
田舎の空き家や山林でも、買い取る業者がすべて怪しいわけではありません。
正当な空き家買取業者や、土地活用を前提にした事業者もあります。
一方で、山林、原野、売れにくい土地では、原野商法の二次被害や、引き取りを装った費用請求トラブルに注意が必要です。
また、相続土地国庫帰属制度について、「代理申請します」「必ず国に引き取らせます」と説明する業者にも注意しましょう。
相続土地国庫帰属制度は、どんな土地でも国が引き取ってくれる制度ではありません。
建物がある土地は対象外になり、境界や管理上の問題がある土地も要件確認が必要です。
申請書類の作成を専門家に相談することはできますが、承認申請手続そのものは、原則として所有者本人または法定代理人が行う手続きです。
「どんな土地でも買い取ります」
「無料で引き取ります」
「必ず手放せます」
「国に引き取らせます」
という言葉だけで判断せず、売却なのか、引き取りなのか、自分がお金を受け取るのか、支払うのかを確認しましょう。
特に大切なのは、最終的に手元に残る金額です。
売却価格だけでなく、手数料、登記費用、測量費、解体費、残置物処分費、管理費、申請書類作成費などを含めて判断しましょう。
相続した空き家や山林で不安がある場合は、1社だけで決めず、空き家買取業者、不動産一括査定、地元不動産会社、自治体の空き家相談窓口、法務局、司法書士、行政書士、土地家屋調査士、消費生活センターなどを使い分けることが大切です。
田舎の空き家や山林を手放したいときは
まずは、土地と建物の名義、固定資産税の通知書、登記事項証明書、建物の状態、残置物、境界や道路の状況を確認しましょう。
そのうえで、空き家買取、不動産一括査定、地元不動産会社、自治体相談を比較すると、売却できるのか、買取が向いているのか、管理や解体を検討すべきなのか判断しやすくなります。
相続土地国庫帰属制度を検討する場合は、法務局に相談したうえで、必要に応じて弁護士、司法書士、行政書士に申請書類の作成について相談しましょう。
契約内容や費用負担に不安がある場合は、その場で契約せず、司法書士、行政書士、消費生活センターなどに確認してから進めましょう。
