「売れない空き家を自治体に寄付したい」
「無料でよいので、市役所に引き取ってもらえないだろうか」
「固定資産税や管理を続けるのが負担なので、早く手放したい」
空き家を持ち続ける負担が大きくなると、自治体への寄付を考える人も少なくありません。
筆者が自治体の空き家相談員として相談対応に関わっていたときも、不動産会社に取り扱いを断られた後、自治体への寄付を希望する相談は非常に多くありました。
しかし、少なくとも相談対応をしていた自治体では、所有者が不要になった空き家の寄付は、基本的に受け付けていませんでした。
結論からいうと、自治体への寄付は、売れない空き家を処分する一般的な方法として期待しない方がよいでしょう。
ただし、自治体へ寄付できないからといって、空き家を手放す方法がなくなるわけではありません。
まだ売却を試していないなら不動産会社へ相談し、通常の売却が難しければ専門買取、空き家バンク、建物付き物件のマッチングサービスなどを検討します。
それでも手放せない場合は、建物を維持する費用と解体費用を比較し、解体後の土地についても、売却、隣地所有者への譲渡、相続土地国庫帰属制度などを確認します。
この記事では、自治体の空き家相談現場で多かった悩みをもとに、自治体へ寄付できなかった後の現実的な選択肢を整理します。
この記事について
この記事は、自治体で空き家相談員として約3年間、約200件の相談対応に関わった経験をもとに作成しています。個人や地域が特定されないよう、複数の相談傾向を一般化・再構成しています。特定の相談者の事例をそのまま掲載したものではありません。空き家の相続、登記、売却、解体、固定資産税、相続土地国庫帰属制度などは、物件や地域によって必要な対応が異なります。具体的な手続きは、自治体、法務局、不動産会社、司法書士、行政書士、弁護士、税理士などにも確認してください。
- 空き家を自治体に寄付するのは難しい
- 相談者が本当に手放したかったのは「管理の負担」
- まだ売却を試していないなら、まず不動産会社へ相談する
- 不動産会社に断られても、自治体への寄付へ直行しない
- 通常の売却が難しい場合は専門買取を検討する
- 条件が合えば空き家バンクも選択肢になる
- 建物付きならマッチングサービスも検討する
- 自治体に寄付できないからといって、すぐ解体しない
- 古民家は解体前に専門団体へ相談する選択肢もある
- 解体する場合は、管理費と解体費を比較する
- 解体を検討するなら、まず参考見積もりを取る
- 解体後の土地を手放す3つの方法
- 建物を解体する前のチェックリスト
- 相談員経験から伝えたいこと
- まとめ｜自治体への寄付だけでなく、手放すまでの道筋を考える
空き家を自治体に寄付するのは難しい
空き家相談の現場では、不動産会社に取り扱いを断られた相談者から、次のような要望を聞くことがありました。
- 無料でよいので自治体に引き取ってほしい
- 固定資産税を払い続けたくない
- 遠方に住んでいるため管理できない
- 相続人の誰も空き家を引き取りたくない
- 解体費用を負担できない
- 売却できないなら寄付したい
しかし、自治体は、所有者が不要になった空き家や土地を自由に引き取る機関ではありません。
筆者が相談対応をしていた自治体では、空き家の寄付を基本的に受け付けていないことを、税担当部門と公有財産を管理する部門でも共有していました。
相談者には、理由を推測して詳しく説明するのではなく、**「自治体では基本的に空き家の寄付を受け付けていない」**と案内していました。
自治体への寄付については、例外的な事情がある可能性まで否定するものではありません。ただし、売れない空き家の一般的な処分方法として期待し、ほかの対応を止めてしまうのは現実的ではありません。
相談者が本当に手放したかったのは「管理の負担」
自治体へ寄付したいという相談の背景には、空き家を所有し続ける負担がありました。
固定資産税や修繕費だけではありません。
特に大きな負担になっていたのが、建物を管理し続けなければならないことです。
建物が老朽化すると、次のような問題が起こる可能性があります。
- 屋根材や外壁材が飛散する
- 建物や塀が傾く
- 雨漏りによって腐食が進む
- 草木が繁茂して隣地へ越境する
- 敷地内の物品が風で飛ぶ
- 害獣が建物内へ侵入する
- 近隣住民から苦情や相談が寄せられる
自治体への寄付を希望していた相談者の多くは、空き家そのものよりも、今後も管理し続けなければならない状態から離れたいと考えていました。
空家等対策の推進に関する特別措置法では、空き家の所有者または管理者に対し、周辺の生活環境へ悪影響を及ぼさないよう、空き家を適切に管理するよう努める責務が定められています。
また、法律では、管理が十分に行われていない空き家について、その状態に応じて「管理不全空家等」や「特定空家等」として、市区町村が指導、勧告などを行う制度が設けられています。
管理不全空家等と特定空家等は、それぞれ法律上の定義や措置が異なります。実際にどちらに該当するかは、建物や敷地の状態を踏まえて自治体が判断します。
まだ売却を試していないなら、まず不動産会社へ相談する
自治体への寄付を希望して相談に来た人の中には、まだ一度も不動産会社へ相談していない人もいました。
その場合は、まず地域の不動産会社へ相談するよう案内していました。
相談者が「売れないと思う」と感じていても、実際に相談しなければ売却できるかは分かりません。
建物が古い、地方にある、長期間空き家になっているという理由だけで、最初から売れないと決める必要はありません。
不動産会社によって、次のような違いがあります。
- 得意とする地域
- 抱えている顧客
- 古家や土地の取引経験
- 仲介と買取の対応範囲
- 再建築不可や借地などへの対応経験
まずは、空き家が所在する地域で対応できる不動産会社へ相談し、売却や買取の可能性を確認してください。
土地と建物の名義や相続人が分からない場合は、売却相談より先に権利関係を確認します。
不動産会社に断られても、自治体への寄付へ直行しない
すでに不動産会社へ相談して断られている場合は、まず断られた理由を確認します。
相談現場では、次のような事情で取り扱ってもらえない物件がありました。
- 建物の老朽化が進んでいる
- 立地的に買い手が見つかりにくい
- 再建築が難しい
- 家屋へ行くために第三者の土地を通る必要がある
- 土地と建物の権利関係が整理されていない
1社に断られただけなら、別の不動産会社へ相談する余地があります。
筆者は、基本的に地域で対応できる不動産会社を一通り当たるよう助言していました。
何社も回るのは大変ですが、不動産会社ごとに扱える物件や顧客が違うためです。
詳しくは、次の記事で解説しています。
通常の売却が難しい場合は専門買取を検討する
地域の不動産会社を一通り当たっても取り扱いが難しい場合は、事情のある不動産を専門に扱う買取業者へ相談する方法があります。
専門買取が選択肢になりやすいのは、たとえば次のような物件です。
- 長期間放置した空き家
- 老朽化した建物
- 再建築不可
- 共有名義
- 借地権付き
- 一般の不動産会社に断られた物件
買取業者へ売却できれば、所有者が解体費用を負担せず、建物付きのまま空き家を手放せる可能性があります。
そのため、相談現場でも、解体を決める前に古い空き家などを取り扱う買取会社を案内することがありました。
ただし、専門業者へ相談すれば、どのような空き家でも買い取ってもらえるわけではありません。
また、相続人や共有者が明らかになっていない場合、売却を具体的に進められないことがあります。権利関係に問題がある場合は、先に司法書士や弁護士などへ相談してください。
一般の不動産会社で取り扱いが難しい空き家の場合
地域の不動産会社を一通り当たっても、共有名義、借地権、再建築不可、長期放置、老朽化などを理由に取り扱ってもらえない場合があります。
こうした事情がある空き家は、訳あり不動産を専門に扱う買取業者へ相談し、現状のまま手放せる可能性を確認する方法があります。
訳あり空き家の買取査定を確認する
※どの物件でも買い取られるとは限りません。相続人や共有者が確定していない場合や、関係者間で対立がある場合は、先に司法書士や弁護士などへ相談してください。
一般の不動産会社で取り扱いが難しい場合
地域の不動産会社を一通り当たっても、共有名義、借地権、再建築不可、長期放置、老朽化などを理由に取り扱ってもらえない場合があります。
こうした事情がある空き家は、訳あり不動産を専門に扱う買取業者へ相談し、現状のまま手放せる可能性を確認する方法があります。
条件が合えば空き家バンクも選択肢になる
自治体への寄付は難しくても、空き家バンクへ登録できる場合があります。
ただし、空き家バンクは自治体が空き家を引き取る制度ではありません。
所有者が売却または賃貸したい空き家の情報を登録し、利用希望者とのマッチングを図る仕組みです。
筆者が相談対応をしていた自治体では、主に次のような点を確認していました。
- 登記上の所有者からの相談である
- 相続登記が済んでいる、または完了する見込みがある
- 建物が居住できる状態である
- 接道や建築上の問題など、取引上の争いにつながる問題が見当たらない
相続登記がまだ完了していなくても、完了する見込みが立っていれば、先行して登録手続きを進める場合もありました。
ただし、これは筆者が勤務していた自治体での運用です。
自治体への寄付が難しい場合でも、空き家バンクを利用して、売却や賃貸の情報を掲載できる可能性があります。ただし、自治体によって登録条件が異なり、申し込めば必ず登録できるわけではありません。
建物付きならマッチングサービスも検討する
比較的状態がよいものの、立地などの理由で不動産会社や空き家バンクで取り扱いが難しい場合は、建物付き物件のマッチングサービスを検討する方法もあります。
いわゆる「0円物件」などのサービスです。
ただし、物件価格が0円でも、契約や手続きなどの手数料がかかる場合があります。
「無料で完全に手放せる」と考えず、サービスごとの利用条件を確認してください。
また、実際に譲渡するには、次の点を整理する必要があります。
- 土地と建物の名義
- 相続人や共有者
- 関係者の同意
- 売却・譲渡を決められる人
なお、筆者が相談対応をしていたときは、このようなマッチングサービスは、主に建物付きの物件について案内していました。
解体後の土地だけを処分する方法とは分けて考えます。
自治体に寄付できないからといって、すぐ解体しない
自治体への寄付が難しく、通常売却や買取も進まないと、
「それなら解体して更地にすればよい」
と考えるかもしれません。
しかし、解体すれば必ず土地が売りやすくなるとは限りません。
特に土地需要が弱い地域では、まとまった解体費用を負担して更地にしても、土地の買い手が見つからない場合があります。
一方、築年数が非常に古くても、伝統的な構法で建てられ、柱や梁などに特徴がある古民家では、建物を残した方が売却、再生、移築、部材活用などの可能性を検討できる場合があります。
したがって、解体前には少なくとも次の点を確認します。
- 建物付きで売却・買取できないか
- 古民家として評価できる可能性がないか
- 解体後の土地に需要があるか
- 隣地所有者が土地を必要としていないか
- 相続土地国庫帰属制度の要件を満たす可能性があるか
- 解体費用を負担しても土地を手放せない場合に管理を続けられるか
古民家は解体前に専門団体へ相談する選択肢もある
築年数が古いからといって、建物の価値がないとは限りません。
伝統的な古民家では、柱や梁などの部材が評価される可能性や、再生・移築を検討できる可能性があります。
一般社団法人全国古民家再生協会は、国土交通省の住宅リフォーム事業者団体登録制度に登録されており、古民家の調査や再生に関する相談窓口となっています。国土交通省の登録制度は、一定の要件を満たす住宅リフォーム事業者団体を国が登録する仕組みです。
同協会では、築50年以上を古民家の目安として扱っていますが、これは法律上の全国共通定義ではありません。
診断を受ければ必ず買い取られる、移築できる、古材が売れるということでもありません。
ただし、伝統的な古民家を所有している場合は、解体を決める前に相談する価値があります。
解体する場合は、管理費と解体費を比較する
売却、専門買取、空き家バンク、マッチングサービスなどを検討しても手放すことが難しい場合は、建物を残して管理するか、解体するかを比較します。
建物を残す場合に考える費用
建物を残す場合は、次のような継続的な負担が考えられます。
- 固定資産税
- 草刈り
- 定期的な見回り
- 屋根や外壁の点検
- 雨漏り修理
- 雨どい、窓まわりなどの修繕
- 遠方の場合の管理委託費
特に屋根や外壁が破損して雨水が入ると、建物内部の劣化が進み、利用や売却の選択肢が狭まる場合があります。
大雨、強風、地震などの後は、屋根、外壁、雨どい、窓まわりなどを確認することが大切です。
解体する場合に考える費用
解体には一度にまとまった費用がかかります。
一方、解体すれば、倒壊や屋根材・外壁材の飛散など、建物に由来する危険の多くは減らせます。
ただし、土地の草刈り、固定資産税、境界管理などは残ります。
また、住宅を解体すると、土地に適用されていた固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなる場合があります。解体後の税額については、事前に自治体の固定資産税担当部署へ確認してください。
維持管理と解体を比較する場合は、5年後、10年後、15年後など、複数の期間で試算する方法があります。
- 固定資産税
- 草刈りや見回りの費用
- 修繕費
- 管理サービス費
- 解体費用
- 将来の売却・賃貸の可能性
ただし、相談員や記事が「解体した方が得」と決めることはできません。
相談者や関係者の負担に直結するため、複数の材料をそろえて十分に検討する必要があります。
解体を検討するなら、まず参考見積もりを取る
管理を続けるか解体するか迷っている場合は、まず解体費用の目安を確認すると比較しやすくなります。
相談現場でも、解体を検討する段階では参考見積もりを取るよう助言していました。
実際の費用が分からないと、相続人や共有者との話し合いも具体的になりにくいためです。
解体費用は、次の条件によって変わります。
- 建物の構造
- 延べ床面積
- 敷地や道路の状況
- 重機が入れるか
- 家財などの残置物
- 周辺の建物との距離
見積もりを取ることは、すぐ工事を決めることではありません。
建物を残した場合の費用と比較し、相続人や共有者と話し合うための判断材料として活用します。
解体後の土地を手放す3つの方法
建物を解体すると、建物に由来する危険は減ります。
しかし、土地の所有権、固定資産税、草刈りなどの管理負担は残ります。
相談者が土地の負担からも離れたい場合は、解体後の出口まで検討する必要があります。
1．土地として不動産会社へ改めて相談する
古い建物があることで取り扱いが難しかった場合は、更地になった後で、土地として不動産会社へ改めて相談できる可能性があります。
ただし、土地需要が弱い地域では、更地にしても売却できるとは限りません。
解体前に、不動産会社へ「更地にした場合に売却可能性があるか」を確認しておくと判断材料になります。
2．隣地所有者へ売却・譲渡を相談する
一般市場では需要が少ない狭い土地や変形地でも、隣地所有者にとっては利用価値がある場合があります。
隣地との位置関係を確認するには、法務局で公図などの地図・図面証明書を取得する方法があります。法務局では、窓口、郵送、オンラインなどで地図証明書や図面証明書を請求できます。
ただし、公図だけで現地の境界が確定するとは限りません。
位置関係や境界がよく分からない場合、実際の境界確認が必要な場合は、土地家屋調査士へ相談してください。
3．相続土地国庫帰属制度を確認する
相続や遺贈によって取得した土地については、一定の要件を満たせば相続土地国庫帰属制度を利用できる場合があります。
この制度は、審査を経て土地を国庫に帰属させる制度です。
ただし、建物がある土地は申請できません。
また、建物を解体すれば必ず承認されるわけではありません。
担保権がある土地、境界に争いがある土地、管理や処分に過分な費用・労力が必要となる土地などは、申請できない、または承認されない場合があります。
承認された場合は負担金を納付します。
負担金は20万円が基本となる土地もありますが、宅地、農地、森林などの種目、区域、面積によって金額が変わります。別に申請時の審査手数料も必要です。
相続土地国庫帰属制度を検討する場合は、解体を決める前に法務局へ相談し、土地が制度の要件に合う可能性があるか確認してください。
建物を解体する前のチェックリスト
自治体への寄付を断られたからといって、すぐに解体を決めないようにしましょう。
解体前に、次の点を確認します。
- 土地と建物の名義を確認した
- 相続人や共有者を確認した
- 地域の不動産会社へ相談した
- 断られた理由を確認した
- 専門買取業者へ相談した
- 空き家バンクの要件を確認した
- 建物付きマッチングサービスを検討した
- 古民家として残す価値がないか確認した
- 更地にした後、土地が売れそうか確認した
- 隣地所有者への売却・譲渡を検討した
- 相続土地国庫帰属制度の要件を確認した
- 建物を残した場合の維持費を試算した
- 解体費用の参考見積もりを取った
- 相続人や共有者と費用負担を話し合った
すべての方法を試さなければならないわけではありません。
物件の状態や相談者の希望に合うものを整理し、実行できる選択肢から進めます。
相談員経験から伝えたいこと
自治体へ空き家を寄付したいという相談は多くありました。
しかし、相談者が本当に望んでいたのは、自治体への寄付そのものではありません。
固定資産税、草刈り、修繕、近隣対応など、空き家を所有し続ける負担から離れることでした。
自治体への寄付が難しいと分かると、そこで動きを止めてしまう人もいます。
しかし、まだ不動産会社へ相談していないのであれば、まず相談する。
通常の不動産会社で難しければ、専門買取、空き家バンク、マッチングサービスなどを確認する。
それでも難しければ、建物を残す費用と解体費用を比較する。
土地まで手放したいのであれば、解体後の売却、隣地所有者への譲渡、相続土地国庫帰属制度を確認する。
このように、空き家を手放す方法は一つではありません。
相談現場では、相談で整理した「次にやること」を実行した人ほど、売却、譲渡、解体、管理方針の決定など、何らかの形で問題が前へ進んでいました。
すぐ希望どおりに解決するとは限りませんが、自治体への寄付だけを出口と考えず、物件の状態に合った選択肢を一つずつ確認することが大切です。
まとめ｜自治体への寄付だけでなく、手放すまでの道筋を考える
所有者が不要になった空き家を、自治体へ寄付すれば引き取ってもらえると考える人は少なくありません。
しかし、自治体への寄付は、売れない空き家を処分する一般的な方法としては期待しにくいものです。
自治体へ寄付できない場合は、次の順番で選択肢を確認します。
- まだ売却を試していなければ、不動産会社へ相談する
- 1社に断られても、別の不動産会社を確認する
- 通常売却が難しければ、専門買取を検討する
- 条件が合えば、空き家バンクや建物付きマッチングサービスを検討する
- 古民家の場合は、解体前に専門団体へ相談する
- それでも難しければ、維持管理と解体の費用を比較する
- 解体後は、土地としての売却、隣地への譲渡、相続土地国庫帰属制度を確認する
相続土地国庫帰属制度は、相続などで取得した土地を一定の条件で国へ引き渡す制度です。ただし、建物がある土地は申請できず、解体後も土地の状態によっては承認されない場合があります。
大切なのは、建物を解体することだけを最終目的にしないことです。
空き家の管理負担から離れたいのであれば、建物をどうするかだけでなく、土地を最終的にどう手放すかまで考えておく必要があります。
