空き家の解体補助金について自治体へ相談したものの、「この建物は対象外です」と言われることがあります。
古くなり、屋根や外壁が傷んでいる空き家であっても、必ず解体補助金を利用できるわけではありません。
自治体の解体補助制度は、単に古い建物を解体するためではなく、倒壊や部材の飛散による周囲への危険を減らすこと、防災性を高めること、不良住宅を除却することなど、それぞれの目的に基づいて設けられています。
そのため、所有者が「危ない」と感じていても、自治体の判定基準には届かない場合があります。
補助対象外と言われたら、すぐに解体を諦めたり、反対に自己負担で工事を契約したりするのではなく、まず対象外となった具体的な理由を確認しましょう。
理由が分かれば、別制度や次年度申請を確認するのか、補助金なしで解体するのか、建物付きのまま売却するのかを比較しやすくなります。
この記事で分かること
- 空き家解体補助金が対象外になる主な理由
- 古い空き家でも補助されないことがある理由
- 自治体へ再確認したい質問
- 補助金が使えない場合の選択肢
- 補助金なしで解体するときの注意点
解体費用の内訳や補助制度の基本、見積もり前に確認することは、関連記事で詳しく整理しています。
空き家の解体補助金が使えない主な理由
空き家の解体補助金が対象外になる理由は、建物の古さだけではありません。
自治体によって異なりますが、主に次のような理由があります。
- 建物の危険度や不良度が基準に届かない
- 周囲の住宅や道路への危険性が小さい
- 契約後や着工後に申請した
- 対象となる施工業者の条件を満たしていない
- 相続人や共有者の同意がそろっていない
- 税金、所得、対象地域などの条件を満たしていない
- 予算や受付期間が終了している
建物の危険度や不良度が基準に届かなかった
見た目が古く、雨漏りや外壁の傷みがある空き家でも、自治体が定める危険度や不良度の基準に届かなければ、補助対象にならない場合があります。
自治体によっては、職員や委託された専門家が現地調査を行い、基礎、柱、屋根、外壁などの状態を確認します。
点数による判定表を使用する制度もあります。
所有者が「このままでは倒れそうだ」と感じていても、自治体の判定では、直ちに倒壊する危険性が高いとは認められないことがあります。
反対に、外からはそれほど傷んでいないように見えても、構造部分の状態によって対象になる可能性もあります。
補助対象外と言われた場合は、「危険度判定のどの項目が基準に届かなかったのか」を確認しましょう。
周囲への危険性が小さいと判断された
解体補助制度では、建物そのものの老朽化だけでなく、倒壊や部材の飛散によって周囲へ危険が及ぶかを確認する場合があります。
例えば、次のような立地です。
- 住宅が近接している
- 道路や歩道に面している
- 通学路や人の通る場所に近い
- 屋根材や外壁材が隣地へ飛散するおそれがある
- 倒壊した場合に道路をふさぐ可能性がある
一方で、周囲に住宅が少なく、道路や通行場所から離れている空き家では、第三者への危険が比較的小さいと判断される場合があります。
ただし、周囲に住宅や道路がないだけで、必ず対象外になるわけではありません。
建物の状態、自治体の制度目的、対象地域などによって判断は異なります。
空き家相談では、「古くて危ないから補助金が使えると思っていた」という方がいました。しかし、自治体によっては、建物の傷みだけでなく、道路や近隣住宅へ危険が及ぶかも確認します。
契約・着工後に申請した
解体工事の契約後や着工後に補助制度を知り、自治体へ相談しても利用できない場合があります。
制度によっては、次のような順番を守る必要があります。
- 自治体への事前相談
- 現地調査や対象判定
- 補助金の交付申請
- 交付決定
- 解体業者との正式契約または工事着手
- 工事完了と実績報告
交付決定前に工事を始めると、補助対象外になる制度があります。
ただし、契約できる時期や工事に着手できる時期は自治体によって異なります。
解体を検討し始めた段階で、工事契約を結ぶ前に自治体へ相談することが重要です。
解体業者との契約や着工後に自治体へ相談すると、制度を利用できない場合があります。補助金を検討するなら、見積もりや契約を進める前に相談しましょう。
市内業者・指定業者などの条件を満たさなかった
自治体によっては、補助対象となる施工業者について条件を設けています。
- 市内に本店がある業者
- 市内に営業所がある業者
- 自治体が指定する業者
- 建設業許可を受けている業者
- 解体工事業の登録を受けている業者
安い見積もりを取れたとしても、その業者が自治体の条件を満たしていなければ、補助対象にならない可能性があります。
市内業者や指定業者であれば、必ず補助対象になるわけでもありません。
補助金を利用する場合は、業者へ依頼する前に、自治体へ対象業者の条件を確認してください。
相続人・共有者の同意がそろわなかった
空き家が亡くなった親の名義のままになっている場合や、複数人の共有名義になっている場合は、申請が進まないことがあります。
制度によっては、次の書類や確認を求められます。
- 建物所有者を確認できる登記事項証明書
- 相続人であることを確認できる戸籍
- 共有者全員の同意書
- 他の権利者の同意書
- 申請者へ手続きを任せる委任状
相続登記が終わっていないから、必ず申請できないとは限りません。
ただし、誰が所有者または相続人なのか確認できない状態では、自治体も申請者に解体する権限があるか判断しにくくなります。
借地上の建物、未登記建物、抵当権などの権利がある物件では、さらに確認が必要になる場合があります。
自治体独自の条件を満たさなかった
解体補助制度には、自治体独自の条件が設けられている場合があります。
- 対象区域内にあること
- 一定の時期より前に建築された住宅であること
- 一定期間以上空き家になっていること
- 住宅として使われていたこと
- 市税などの滞納がないこと
- 申請者の所得が基準内であること
- 解体後の跡地を適切に管理すること
- 解体後に建て替えを行わないこと
- 年度内に工事と実績報告を終えること
別の自治体で補助を受けられた事例があっても、同じ条件で利用できるとは限りません。
空き家がある自治体の募集要項と交付要綱を確認しましょう。
予算や受付期間が終了していた
補助制度には年度ごとの予算があります。
建物や申請者の条件を満たしていても、次の理由で申請できないことがあります。
- 先着順の受付が終了した
- 年度予算を使い切った
- 募集期間が終了した
- 年度内に工事を完了できない
- 必要書類がそろう前に締め切られた
この場合は、次年度も同じ制度が実施されるか、受付開始時期はいつかを確認します。
ただし、制度が継続されるとは限らず、対象条件や補助額が変更される可能性もあります。
古い空き家でも補助対象にならないことがある
解体補助制度は自治体ごとに目的が異なる
空き家解体補助金は、全国一律の条件で利用できる制度ではありません。
自治体によって、制度の目的が異なります。
- 倒壊のおそれがある空き家の除却
- 密集住宅地の防災性向上
- 耐震性が不足する住宅の除却
- 景観や生活環境の改善
- 空き家バンク物件の流通促進
- 移住や建て替えの支援
そのため、築年数が古いという理由だけでは、制度目的に合わない場合があります。
補助対象外になったときは、建物の状態だけでなく、「その自治体が何を目的として補助しているか」を確認することが大切です。
国の空き家対策支援は、自治体が行う空き家の除却や活用を支援する仕組みです。実際の補助条件や申請方法は自治体ごとに異なるため、最新の制度内容は空き家所在地の自治体へ確認してください。
危険空き家・不良住宅など名称と判定方法も異なる
自治体の制度では、対象建物について次のような名称が使われることがあります。
- 危険空き家
- 老朽危険空家
- 不良住宅
- 除却対象空家
- 老朽空き家
これらは、すべて全国共通の同じ判定を指す言葉ではありません。
名称が似ていても、判定表、必要な点数、対象区域、周囲への影響などが異なる場合があります。
自治体の案内で使われている正式な名称と、判定方法を確認してください。
管理不全空家・特定空家と補助対象は同じではない
空家法上の「管理不全空家等」「特定空家等」と、自治体の解体補助制度の対象建物は、必ずしも同じではありません。
管理不全空家等や特定空家等は、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく行政対応に関係する区分です。
一方、解体補助制度は、自治体が定める交付要綱や募集条件に基づいて判断されます。
そのため、特定空家等に該当すれば必ず補助金が出る、または補助対象外なら特定空家等ではない、とは限りません。
管理不全空家等・特定空家等の違いと、自治体から連絡を受けた後の対応は、関連記事で解説しています。
補助対象外と言われたら自治体へ確認すること
自治体から対象外と言われた場合は、理由を聞かずに終わらせないことが大切です。
担当窓口へ、次の内容を確認しましょう。
対象外となった具体的な理由
- 建物の判定基準に届かなかったのか
- 申請者の条件を満たさなかったのか
- 施工業者や申請時期が問題だったのか
- 対象区域や建築時期が理由なのか
- 予算や受付期間が終了したのか
対象外の理由が複数ある場合もあります。
判定結果と不足していた条件
現地調査や危険度判定が行われた場合は、可能な範囲で次を確認します。
- どの項目が基準に届かなかったか
- 再調査を依頼できる制度があるか
- 建物の状態が変化した場合に再相談できるか
- 写真や資料の追加提出が可能か
確認したからといって、判定が変わるとは限りません。
判定への異議申立てや再審査の制度があるかも、自治体によって異なります。
別制度や次年度申請の可能性
同じ自治体でも、複数の制度がある場合があります。
- 老朽空き家の除却制度
- 耐震改修・耐震除却制度
- ブロック塀や付属建物の撤去制度
- 空き家バンク関連の補助
- 移住や建て替えに関する支援
- 災害で被害を受けた建物の支援
次年度の募集予定も確認しますが、制度の継続や条件変更の可能性があるため、最新情報を確認してください。
対象業者と申請時期
- 市内業者である必要があるか
- 指定業者の一覧があるか
- 建設業許可や解体工事業登録が必要か
- 見積もりは何社必要か
- 契約できる時期はいつか
- 交付決定前に契約してよいか
- 工事着手はいつから可能か
- 年度内の完了期限はいつか
特に、契約と着工の時期は自治体ごとに確認が必要です。
補助対象外でも利用できる相談窓口
自治体は補助制度の案内や対象判定を行いますが、相続人同士の話し合い、登記、業者との契約、売却交渉などを代行するわけではありません。
問題ごとに相談先を分けます。
| 問題 | 主な相談先 |
|---|---|
| 補助制度・対象判定 | 空き家所在地の自治体 |
| 相続登記・相続人調査 | 法務局・司法書士 |
| 相続人間の対立 | 弁護士 |
| 未登記建物・建物表題登記 | 土地家屋調査士 |
| 売却・査定 | 不動産会社 |
| 解体工事・見積もり | 登録や許可を確認した解体業者 |
補助金が使えない場合の5つの選択肢
補助対象外になっても、空き家への対応方法がなくなるわけではありません。
建物の危険性、解体費用、土地の需要、相続関係、今後の利用予定を整理し、次の方法を比較します。
解体、売却、買取、管理を費用や手間から比較したい場合は、関連記事も参考にしてください。
補助金なしで解体する
次のような場合は、補助金がなくても解体を検討する必要があります。
- 倒壊や部材飛散のおそれがある
- 近隣や自治体から早期対応を求められている
- 建物の維持管理費が続いている
- 土地として売却したい
- 建物を残したままでは利用が難しい
ただし、見積もりを1社だけで決めるのではなく、工事範囲と追加費用を比較しましょう。
現況のまま売却する
解体費を先に負担したくない場合は、古家付き土地や現況のままで売却できるか、不動産会社へ相談する方法があります。
買主が建物を利用する場合や、購入後に解体することを前提として購入する場合もあります。
ただし、地域の需要、接道、土地の形状、建物の状態などによって、売却の可否や条件は異なります。
解体を契約する前に、現況のまま査定を受けておくと比較しやすくなります。
空き家買取を検討する
仲介での売却が難しい場合は、空き家や訳あり不動産を扱う買取業者へ相談する方法があります。
- 建物が古い
- 地方や田舎にある
- 家財が残っている
- 長期間放置している
- 再建築や共有名義などの問題がある
- 早めに手放したい
こうした物件でも相談できる場合がありますが、必ず買い取ってもらえるわけではありません。
複数の売却方法を比較し、契約条件や費用を確認してください。
空き家買取と仲介売却の違い、向いているケース、注意点は、関連記事で整理しています。
当面は管理を続ける
すぐに解体費用を用意できない、相続人間の方針が決まっていない、次年度の補助制度を待ちたい場合は、当面の管理が必要です。
最低限、次の状態を確認します。
- 屋根や外壁の剝がれ
- 雨漏り
- 雨どいの破損
- 庭木や雑草
- 害虫や害獣
- 窓や玄関の戸締まり
- 郵便物や不法投棄
- 隣地や道路への影響
遠方で管理できない場合は、空き家管理サービスや地域の業者へ見回りを依頼する方法もあります。
遠方の空き家を自分で見回れない場合の管理サービスの内容と選び方は、関連記事で解説しています。
相続や名義を整理する
補助申請、売却、解体のいずれを選ぶ場合も、所有関係が不明なままでは手続きが進みにくくなります。
次のような状態では、相続や名義の確認を優先します。
- 登記名義人が亡くなっている
- 相続登記が終わっていない
- 相続人が複数いる
- 共有者の同意がそろわない
- 建物が未登記
- 土地と建物の所有者が異なる
- 借地上に建物がある
- 抵当権などの権利が残っている
相続登記や相続人調査は司法書士、未登記建物の表題登記などは土地家屋調査士、相続人間の対立は弁護士へ相談することを検討してください。
相続登記が終わっていない空き家の名義確認と手続きは、関連記事で整理しています。
建物が未登記の場合の所有者確認、売却、解体時の注意点も、別の記事で解説しています。
補助金なしで解体する前に確認したいこと
補助金を利用せずに解体する場合も、最初の見積もり金額だけで業者を決めないことが大切です。
解体費用は、建物の構造や広さに加えて、立地、残置物、付属建物、庭木、アスベスト、地中埋設物などによって変わります。
見積もりを取るときは、主に次の点を確認しましょう。
- 建物本体以外に撤去するもの
- 家具や家電などの残置物処分
- 塀、物置、車庫、庭木などの撤去
- アスベストの事前調査や除去費用
- 地中埋設物が見つかった場合の追加費用
- 解体後の整地範囲
- 追加費用が発生するときの連絡方法
複数の業者から見積もりを取り、総額だけでなく、工事範囲と追加費用の条件を比較してください。
また、解体業者の比較サービスで紹介された業者が、自治体の補助制度で認められる業者とは限りません。
次年度の補助制度や別制度を利用する可能性がある場合は、業者と契約する前に、市内業者や指定業者などの条件を自治体へ確認しましょう。
解体費用の内訳や見積もりを比較するときの詳しい注意点は、関連記事で整理しています。
空き家相談員の経験から伝えたいこと
空き家相談の現場では、「建物が古く、所有者自身も危険だと感じているため、補助金が出ると思っていた」という相談がありました。
しかし、所有者が感じる危険と、自治体が制度上行う判定は、必ずしも一致しません。
建物の傷みだけでなく、道路、隣地、周囲の住宅、通行人への影響などを確認する制度もあります。
また、工事契約後や着工後に制度を知り、申請できなくなっていたケースや、相続人・共有者の同意が整わず、手続きを進められないケースもあります。
補助対象外になったとしても、解体しか方法がないわけではありません。
まず対象外となった理由を確認し、次年度や別制度、現況売却、空き家買取、当面の管理などを比較してください。
補助対象外になっても、解体しか方法がないわけではありません。対象外となった理由を確認すると、次年度の申請、現況売却、空き家買取、当面の管理などを比較しやすくなります。
まとめ｜対象外の理由を確認して次の方法を選ぶ
空き家の解体補助金は、古い建物であれば一律に利用できる制度ではありません。
対象外になる主な理由は、次のとおりです。
- 危険度や不良度が基準に届かなかった
- 周囲への危険性が小さいと判断された
- 契約や着工後に申請した
- 対象業者の条件を満たしていなかった
- 相続人や共有者の同意がそろわなかった
- 自治体独自の条件を満たしていなかった
- 予算や受付期間が終了していた
対象外と言われたら、まず自治体へ具体的な理由、別制度、次年度申請、業者条件を確認しましょう。
そのうえで、補助金なしで解体する、現況のまま売却する、空き家買取を相談する、当面管理する、相続や名義を整理する、といった方法を比較します。
空き家相談の現場では、対象外の理由を整理することで、止まっていた話し合いが進みやすくなることがありました。
補助金が使えなかったことだけで判断せず、空き家の状態、費用、土地の需要、相続関係を確認し、自分の状況に合った方法を選びましょう。
補助金なしで解体する場合
自治体へ対象外の理由や別制度の有無を確認したうえで、自己負担で解体する場合は、複数の業者から工事内容と費用を比較しましょう。
次年度の補助制度を利用する可能性がある場合は、紹介された業者が自治体の業者要件を満たすか、契約前に確認してください。
解体工事の費用と対応業者を無料で比較する
空き家を解体するか迷っている場合は、先に解体費用の目安を確認しておくと、現状のまま売るか、解体して土地として売るかを比較しやすくなります。
解体費用は建物の構造、広さ、立地、残置物の量などで変わるため、複数の業者から見積もりを取り、工事内容や追加費用も確認しましょう。
※対応地域はサービスによって異なります。申込み前に、物件所在地が対応エリアに含まれているか確認してください。解体工事比較ナビは徳島県・高知県が対象外です。
