親が住んでいた実家だから、土地も建物も親名義になっているはず。
そう思って調べてみたところ、土地は親名義で登記されているのに、建物の登記が見つからないケースがあります。
また、毎年固定資産税を払っていたため、当然建物も登記されていると思っていたものの、実際には法務局へ登記されていなかったということもあります。
固定資産税が課税されていることと、法務局で建物が登記されていることは同じではありません。未登記の建物でも、市区町村の課税台帳に登録され、固定資産税が課税されている場合があるためです。
このような空き家を相続した場合は、すぐに売却や解体を進めるのではなく、まず次の点を確認する必要があります。
・土地と建物が登記されているか
・固定資産税が誰に課税されているか
・未登記建物を誰が所有していたのか
・相続人は誰なのか
・売却、解体、維持管理のどれを選ぶのか
特に、親が借りていた土地に未登記の空き家が建っている場合は、地主との契約や土地を使用する権利も関係します。このケースでは、不動産会社や解体業者へ依頼する前に、弁護士へ相談したほうがよいことがあります。
この記事では、自治体で空き家相談に関わった経験をもとに、未登記の空き家が見つかったときの確認手順、売却・解体・維持管理ごとの対応、相談先を分かりやすく解説します。
自治体で約3年間、空き家相談員として約200件の相談対応に関わりました。未登記建物、相続人が多い空き家、土地と建物の名義が異なるケースなど、相談現場でつまずきやすかった点をもとに解説します。
※個別の登記、所有権、借地契約などについては、法務局、自治体、司法書士、土地家屋調査士、弁護士などへご確認ください。
未登記の空き家でも売却・解体できる場合はある
未登記の空き家でも、売却や解体ができる場合はあります。
ただし、登記がないからといって、誰でも自由に売ったり壊したりできるわけではありません。
最初に確認する必要があるのは、次の4点です。
- 土地と建物が登記されているか
- 固定資産税が誰に課税されているか
- 建物を誰が所有していたのか
- 相続人は誰なのか
これらを確認したうえで、売却・解体・維持管理のどれを選ぶか決めます。
相談現場でも、最初から売却方法や解体費用を検討するのではなく、登記、固定資産税の課税状況、所有者、相続人の順に整理することが重要でした。
未登記建物とは？固定資産税が課税されていても登記済みとは限らない
未登記建物とは、法務局の登記簿に登録されていない建物です。
建物の登記には、建物の所在地、種類、構造、床面積などを記録する「表題登記」と、所有権などを記録する「権利に関する登記」があります。
法務局は、表示に関する登記について、一部を除き、建物の新築など物理的な状況が変わってから原則1か月以内の申請義務があると案内しています。建物表題登記など、表示に関する登記を扱う専門家は土地家屋調査士です。
親が住んでいたから親名義とは限らない
「親が長年住んでいた実家だから、当然、土地も建物も親名義だろう」と考える人は少なくありません。
しかし、実際には次のようなケースがあります。
- 土地も建物も親名義で登記されている
- 土地だけ親名義で、建物は未登記
- 土地と建物の名義人が異なる
- 建物は課税されているが、法務局には登記されていない
- 親が借りた土地に建物を建てて住んでいた
- 課税台帳上の所有者が、すでに亡くなった祖父母のままになっている
親が住んでいたという事実だけでは、建物の所有者や登記名義人を判断できません。
土地と建物の登記は別々に確認する
土地の登記事項証明書に親の名前が記載されていても、建物も親名義とは限りません。
土地と建物は、それぞれ別の不動産として登記されます。そのため、法務局では土地だけでなく、建物の登記情報も確認する必要があります。
建物の登記が見つからない場合は、所在地の表記が異なる可能性もあるため、法務局へ相談しながら確認しましょう。
固定資産税を払っていても未登記の場合がある
未登記建物でも、自治体が現地調査などで建物を把握し、家屋補充課税台帳などに登録して固定資産税を課税している場合があります。
したがって、固定資産税の納税通知書が届いていることだけでは、法務局で登記済みかどうかは判断できません。
未登記の空き家が見つかったときの確認手順
未登記建物が見つかった場合は、次の順番で確認すると状況を整理しやすくなります。
1．法務局で土地と建物の登記を確認する
最初に、土地と建物が登記されているかを確認します。
確認できる主な内容は、次のとおりです。
- 土地の所有者
- 建物の登記の有無
- 登記されている建物の所有者
- 建物の所在地、構造、床面積
- 抵当権などの権利関係
建物の登記が見つからなければ、未登記の可能性があります。
ただし、住所と登記上の地番は異なるため、自分で見つけられない場合は法務局へ相談してください。
2．自治体の固定資産税担当部署へ相談する
次に、空き家がある市区町村の固定資産税担当部署へ相談します。
自治体によって部署名は異なりますが、税務課、資産税課、固定資産税課などが窓口です。
確認したいのは、次の内容です。
- 建物が課税台帳に登録されているか
- 課税台帳上の所有者は誰か
- 固定資産税が誰に課税されているか
- 所有者変更の届出が必要か
- 売却や解体の際にどのような届出が必要か
未登記家屋の所有者変更について、市区町村独自の届出を設けている場合があります。名古屋市では、家屋補充課税台帳の登録を変更する際、変更の原因と内容が分かる書類の提出を求めています。
必要な届出や添付書類は自治体によって異なるため、空き家がある市区町村へ直接確認しましょう。
3．建物の所有者を示す資料を集める
建物が未登記の場合は、誰の建物だったのかを示す資料を集めます。
候補となるのは、次のような書類です。
- 固定資産税の納税通知書
- 固定資産税の課税台帳
- 建築確認関係の書類
- 建築工事の契約書や領収書
- 建物の売買契約書や贈与関係の書類
- 火災保険の契約書
- 遺言書
- 遺産分割協議書
- 戸籍などの相続関係書類
- 地代を支払っていた場合は借地契約書や領収書
自治体の未登記家屋名義変更手続きでは、売買契約書、遺産分割協議書、戸籍、印鑑証明書などの提出を求める例があります。
ただし、納税通知書や課税台帳に名前が載っていることだけで、法律上の所有権が最終的に確定するとは限りません。
資料同士で内容が食い違う場合や、誰の所有物か判断できない場合は、弁護士へ相談してください。
4．相続人を整理する
建物を所有していたと考えられる人が亡くなっている場合は、戸籍を確認して相続人を整理します。
売却や解体を進めるには、建物を処分する権限が誰にあるか確認する必要があります。
相続人が複数いる場合は、誰か一人の判断だけで進めず、相続人間で方針を話し合うことが大切です。
相続や登記の基本的な流れは、次の記事で詳しく解説しています。
未登記の空き家を売却する場合
未登記の状態でも、不動産会社へ売却相談をすることはできます。
ただし、実際に売買を成立させる段階では、建物の所有者、相続人、借地関係、登記の必要性などを整理するよう求められることがあります。
特に、買主が住宅ローンを利用する場合や、土地と建物を一緒に売却する場合は、未登記の状態が取引の支障になる可能性があります。
まず不動産会社へ未登記であることを伝える
不動産会社へ相談するときは、建物が未登記である可能性を最初に伝えましょう。
隠したまま査定や売却を進めるのではなく、次の資料を準備して相談します。
- 土地の登記事項証明書
- 固定資産税の納税通知書
- 課税明細書
- 自治体の課税台帳で確認した内容
- 建物の図面や建築関係書類
- 相続関係が分かる戸籍
- 遺産分割協議書
- 借地の場合は借地契約書や地代の支払記録
物件の状況によって、登記してから売る、未登記の状態を説明して売る、建物を解体して土地として売るなど、対応が分かれます。
表題登記は土地家屋調査士が扱う
未登記建物を登記簿に載せる建物表題登記は、土地家屋調査士の専門分野です。
建物の所在地、種類、構造、床面積などを調査し、図面を作成して申請します。
その後の所有権保存登記や相続による権利関係の登記は、司法書士が扱います。
最初に司法書士へ相談してもよい
読者自身が、司法書士と土地家屋調査士を別々に探す必要があるとは限りません。
実務上は、相続や名義について司法書士へ相談すると、必要に応じて連携している土地家屋調査士を案内してもらえることがあります。
どこから手をつければよいか分からない場合は、まず司法書士へ次のように伝えるとよいでしょう。
相続した実家について、土地の登記はありますが、建物の登記が見つかりません。売却を考えているため、必要な登記と相続手続きを確認したいです。
相続した空き家を売る全体の流れは、次の記事で確認できます。
一般の不動産会社で売却が難しい場合
未登記だけでなく、建物の老朽化、共有名義、長期放置、再建築の問題などが重なると、一般の仲介では取り扱いが難しくなることがあります。
まず所有者と相続関係を整理したうえで、通常の不動産会社に断られた場合は、問題のある空き家を扱う買取業者へ相談する方法もあります。
→ 他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」
※所有者や相続人が分からない状態のまま、買取業者へ売却を依頼できるわけではありません。先に権利関係を確認してください。
未登記の空き家を解体する場合
未登記建物を解体する場合も、最初に所有者と相続人を確認します。
「登記されていないから、そのまま壊してよい」ということではありません。
所有権が曖昧なまま解体すると、ほかの相続人や関係者とのトラブルになる可能性があります。
解体前に確認すること
解体業者へ見積もりを依頼する前に、次の点を整理します。
- 建物を所有していた人
- 相続人
- 解体について相続人間で合意できているか
- 土地の所有者
- 抵当権や借地関係の有無
- 自治体の解体補助金
- 解体後に土地を売るか、保有するか
- 固定資産税への影響
建物を解体すると、住宅用地に対する固定資産税の特例が適用されなくなり、翌年度以降の土地の税額が上がる場合があります。解体前に自治体の固定資産税担当部署へ確認しましょう。
未登記建物は自治体への取壊し届を確認する
登記されている建物を解体した場合は、法務局で建物滅失登記を行います。
一方、未登記建物は、消すべき建物登記が存在しません。そのため、市区町村の固定資産税担当部署へ、家屋滅失届、家屋取壊し届などを提出する扱いが一般的です。
千葉市では、未登記家屋を取り壊した場合、管轄する市税事務所資産税課へ家屋滅失届出書を提出するよう案内しています。
札幌市のように、未登記家屋について延床面積などを記載して取り壊しを届け出る自治体もあります。
届出の名称、期限、必要書類は自治体によって異なるため、解体前後に必ず確認してください。
売るか解体するかを先に比較する
古い空き家でも、建物を残したまま買い取る事業者が見つかる場合があります。
先に解体してしまうと、建物付きで売る選択肢には戻せません。
また、解体費用だけでなく、土地の固定資産税、残置物処分、境界確認、売却可能性まで含めて比較する必要があります。
解体を選ぶ場合は、費用相場や補助金の有無を確認してから、複数業者の見積もりを比較しましょう。
解体する方針が決まったら、複数の見積もりを比較しましょう
未登記の空き家を解体する場合は、先に建物の所有者や相続人を確認し、未登記建物の手続きや市区町村への届出についても確認しておくことが大切です。
所有関係や未登記の扱いが分からない場合は、法務局、土地家屋調査士、司法書士などへ確認してから、解体業者との契約を進めましょう。
解体する方針が決まったら、1社だけで決めず、工事範囲、残置物の処分、地中埋設物、高所作業、追加費用の条件などを比較してください。
解体工事の費用と対応業者を無料で比較する
対応地域はサービスによって異なります。解体工事比較ナビは徳島県・高知県が対象外のため、申込み前に物件所在地が対応エリアに含まれているか確認してください。
解体する方針が決まったら、複数の見積もりを比較しましょう
未登記の空き家を解体する場合は、先に建物の所有者や相続人を確認し、未登記建物の手続きや市区町村への届出についても確認しておくことが大切です。
所有関係や未登記の扱いが分からない場合は、法務局、土地家屋調査士、司法書士などへ確認してから、解体業者との契約を進めましょう。
解体する方針が決まったら、1社だけで決めず、工事範囲、残置物の処分、地中埋設物、高所作業、追加費用の条件などを比較してください。
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対応地域はサービスによって異なります。解体工事比較ナビは徳島県・高知県が対象外のため、申込み前に物件所在地が対応エリアに含まれているか確認してください
未登記の空き家を持ち続ける場合
売却や解体をせず、当面は空き家として維持管理する場合でも、未登記の問題をそのまま放置してよいとは限りません。
表示に関する登記には原則として申請義務があり、相続した不動産についても必要な手続きを確認する必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
ただし、未登記建物では、いきなり一般的な相続登記をするのではなく、先に建物表題登記などが必要になる場合があります。
まず司法書士へ相続と名義の状況を説明し、土地家屋調査士との連携が必要か確認すると進めやすくなります。
登記の確認と並行して、次の管理も続けます。
- 定期的な見回り
- 草木の手入れ
- 郵便物の整理
- 雨漏りや外壁の確認
- 窓や扉の施錠
- 害虫や動物の侵入確認
- 近隣へ影響する部分の修繕
登記を整理することと、建物を適切に管理することは別の問題です。どちらか一方だけでなく、両方を進める必要があります。
親が借りていた土地に未登記の空き家がある場合
親が所有していた土地ではなく、地主から借りていた土地に、親の未登記建物が建っているケースもあります。
この場合は、通常の未登記建物よりも権利関係が複雑です。
借地権とは、建物を所有する目的で設定された地上権または土地の賃借権をいいます。
確認が必要になるのは、次のような点です。
- 土地の所有者は誰か
- 親がどのような契約で土地を借りていたか
- 借地契約書が残っているか
- 地代を誰が支払っていたか
- 借地契約が相続後どう扱われているか
- 建物を売却できるか
- 解体して土地を返還する必要があるか
- 解体費用や原状回復を誰が負担するか
- 地主とどのような協議が必要か
このケースでは、登記手続だけでなく、借地契約や地主との権利関係を確認する必要があります。
そのため、不動産会社や解体業者へ直接依頼する前に、まず弁護士へ相談するのが安全です。
相談時には、次の資料をできる限り集めます。
- 借地契約書
- 地代の領収書や振込記録
- 地主から届いた手紙
- 固定資産税の納税通知書
- 建物の工事関係書類
- 親の戸籍
- 相続人が分かる資料
- 土地の登記事項証明書
資料が残っていなくても、分かる範囲で経緯を整理して相談しましょう。
建物の所有者や権利関係が分からない場合
課税台帳、戸籍、契約書などを調べても所有者を確認できない場合や、所有権について関係者の主張が異なる場合は、弁護士へ相談します。
次のようなケースでは、自分だけで判断しないことが大切です。
- 課税台帳上の所有者と実際に建てた人が違う
- 売買契約書や贈与書類が見つからない
- 親族同士で誰の建物か意見が分かれている
- 相続人の中に連絡が取れない人がいる
- 地主と借地人の認識が異なる
- 建物の所有者や所在が調査しても分からない
所有者不明土地・建物管理制度を検討できる場合がある
所有者またはその所在が分からない土地・建物については、所有者不明土地管理制度や所有者不明建物管理制度を検討できる場合があります。
これは、利害関係人の申立てにより、裁判所が管理人を選任し、その土地や建物を管理させる制度です。管理人による処分には、裁判所の許可が必要になる場合があります。
ただし、所有者が分からないからといって、自動的に国や自治体が建物を処分してくれる制度ではありません。
また、単に相続人同士の話し合いがまとまらないケースと、所有者自体が分からないケースでは、必要な手続きが異なります。
制度を利用できるか、費用や申立ての負担がどの程度になるかは、弁護士へ確認してください。
未登記の空き家に関する相談先
状況によって、最初に相談する窓口が異なります。
| 現在の状況・確認したいこと | 最初の主な相談先 |
|---|---|
| 建物が登記されているか分からない | 法務局 |
| 固定資産税が誰に課税されているか確認したい | 市区町村の固定資産税担当部署 |
| 親が住んでいた建物の名義や相続手続きを整理したい | 司法書士 |
| 未登記建物を登記簿に載せる手続きが必要 | 土地家屋調査士 |
| 相続と未登記建物の手続きをまとめて相談したい | 司法書士。必要に応じて土地家屋調査士と連携 |
| 未登記の空き家を売りたい | 不動産会社。登記や相続の整理が必要な場合は司法書士・土地家屋調査士にも相談 |
| 未登記の空き家を解体したい | 解体業者と市区町村の固定資産税担当部署 |
| 親が借りていた土地に、未登記の空き家が建っている | 最初に弁護士 |
| 建物が誰のものか分からない、相続人同士で意見が対立している | 弁護士 |
| 調べても所有者が分からず、建物の管理や処分が必要 | 弁護士に所有者不明建物管理制度なども含めて相談 |
相談先が分からない場合は、最初に司法書士へ相続と登記の全体像を相談する方法があります。
ただし、親が借りていた土地に建物がある場合や、所有権について争いがある場合は、最初から弁護士へ相談したほうがよいでしょう。
相談現場で多かった思い込み
空き家相談では、次のような思い込みによって手続きが止まることがありました。
- 親が住んでいたから、親名義で登記されている
- 土地が親名義だから、建物も親名義になっている
- 固定資産税を払っているから、建物も登記されている
- 未登記だから、相続人の同意なしで解体できる
- 納税通知書に名前がある人が、必ず法律上の所有者である
- 建物を壊せば、借りている土地の問題も解決する
実際には、土地と建物の登記、固定資産税の課税台帳、所有権、相続、借地契約は、それぞれ別に確認する必要があります。
分からない部分を推測で埋めず、一つずつ資料と専門家の確認を重ねることが、結果的に早い解決につながります。
空き家相談員として感じたこと
相談現場では、「親が住んでいた家だから、土地も建物も親名義になっている」と考えている人が少なくありませんでした。
しかし、調べてみると、土地だけが親名義で、建物は未登記だったケースもあります。また、固定資産税が課税されているため、法務局にも登記されていると思い込んでいるケースもありました。
未登記だと分かった場合は、すぐに売却や解体を進めるのではなく、まず自治体の固定資産税担当部署で課税台帳を確認し、建物の所有者を示す資料と相続人を整理することが大切です。
特に、親が借りていた土地に未登記の空き家が建っている場合は、地主との契約や土地を使用する権利も関係します。このようなケースは、最初から弁護士へ相談したほうがよいでしょう。
売却、解体、維持管理のどれを選ぶ場合でも、最初に土地と建物の権利関係を確認しておくことが、後のトラブルを防ぐことにつながります。
まとめ｜未登記だと分かったら売却・解体の前に所有者を確認する
未登記の空き家でも、所有者と相続人を整理し、必要な手続きや届出を行うことで、売却や解体ができる場合があります。
ただし、固定資産税が課税されているからといって、法務局で登記されているとは限りません。
未登記建物が見つかった場合は、次の順番で進めましょう。
- 法務局で土地と建物の登記情報を確認する
- 自治体の固定資産税担当部署で課税台帳を確認する
- 建物の所有者を示す資料を集める
- 戸籍を確認して相続人を整理する
- 売却・解体・維持管理の方針を決める
- 方針に応じて専門家へ相談する
- 必要な登記や自治体への届出を行う
売却する場合は不動産会社、解体する場合は解体業者、登記と相続を整理する場合は司法書士や土地家屋調査士が主な相談先です。
親が借りていた土地に未登記の空き家がある場合や、建物の所有権が曖昧な場合は、最初から弁護士へ相談してください。
未登記の問題を放置したまま売却や解体を急ぐのではなく、まず「土地と建物は誰のものか」を確認することが最初の一歩です。
未登記の空き家が見つかったら、まず法務局と市区町村の固定資産税担当部署で、登記と課税台帳の状況を確認しましょう。
所有者と相続人を整理した後は、空き家を売るのか、解体するのか、当面維持管理するのかを決めます。
→ 相続登記をしないと空き家は売れない？名義変更の基本→ 空き家を売るか解体するか迷ったときの判断基準
