相続した実家が空き家になった。
兄弟や親族で共有名義になっている。
自分は売りたいけれど、他の相続人の意見がまとまらない。
解体したいけれど、全員の同意が必要なのか分からない。
共有名義の空き家では、このような悩みが起こりやすくなります。
結論から言うと、共有名義の空き家は、自分の持分があるからといって、建物全体を自由に売却したり、解体したりできるとは限りません。
特に、空き家全体の売却、解体、大きな修繕、長期的な管理方針を考えるときは、自分の持分についてできることと、共有者との話し合いが必要なことを分けて整理することが大切です。
この記事では、共有名義の空き家でできること、売却や解体を考えるときの注意点、相続登記時に考えておきたいことを初心者向けに整理します。
この記事で分かること
- 共有名義と共有持分の基本
- 自分の持分だけを売却する場合の考え方
- 空き家全体を売却するときに確認すること
- 共有名義の空き家を解体するときの注意点
- 保存・管理・変更を考えるときの基本
- 相続登記時に共有名義を検討するときの注意点
- 共有者間で早めに整理しておきたいこと
共有名義では、「誰が所有者か」だけでなく、「誰が管理するか」「今後売るのか、残すのか、解体するのか」まで早めに話し合っておくと、次に必要な手続きを整理しやすくなります。
共有名義の空き家とは？
共有名義の空き家とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことです。
たとえば、親が亡くなり、子ども3人で実家を相続した場合、土地や建物が3人の共有名義になることがあります。
このとき、それぞれの相続人には持分があります。
たとえば、3人がそれぞれ3分の1の持分で相続することになった場合、それぞれが3分の1の共有持分を持ちます。
持分があることと自由に使えることは別
共有名義でよくある誤解は、「自分にも持分があるから自由に売れる」「固定資産税を払っているから自分が決められる」と考えてしまうことです。
しかし、持分があることと、空き家全体を自由に処分できることは別です。
自分の持分だけを売ることは考えられますが、実家全体を売却したり、建物を解体したりする場合は、他の共有者との調整が必要になります。
共有名義は相続時には公平に見えやすい
相続時には、兄弟で平等に分けるために共有名義を選ぶことがあります。
一見すると公平に見えます。
しかし、空き家は現金と違い、簡単に分けて使うことができません。
誰が管理するのか、誰が草刈りをするのか、誰が固定資産税を払うのか、売るのか残すのか。
こうした判断が必要になるため、共有名義のまま放置すると、あとから困ることがあります。
共有名義の空き家で起こりやすい問題
共有名義の空き家では、所有者が複数いるため、意思決定に時間がかかりやすくなります。
売却したい人と残したい人で意見が分かれる
よくあるのは、相続人の意見が分かれるケースです。
一人は早く売りたい。
一人は思い出があるから残したい。
一人は遠方にいて関心が薄い。
一人は解体費を払いたくない。
このように意見が分かれると、空き家の方針が決まりません。
その間にも、建物は劣化していきます。
連絡が取れない相続人がいる
相続人が多い場合、全員と連絡を取るだけでも大変です。
兄弟だけなら話し合える場合でも、相続がさらに進み、甥や姪、いとこなどに持分が移ると、関係者が増えていきます。
連絡先が分からない人、話し合いに応じない人、海外や遠方に住んでいる人がいると、売却や解体が進みにくくなります。
費用負担で揉めやすい
空き家には、固定資産税、草刈り、修繕、管理、解体などの費用がかかります。
共有名義の空き家では、管理費、修繕費、解体費などについて、誰がどのように負担するのかを共有者間で整理しておくことが大切です。
特定の人だけが支払いを続けている場合は、後から負担をめぐって話し合いが必要になることもあります。
このページでは具体的な負担割合までは扱わず、まず共有者間で費用についても確認しておくことを押さえておきましょう。
空き家を共有名義で持ち続ける場合は、固定資産税や管理費の負担も整理しておく必要があります。固定資産税の基本は以下の記事で整理しています。
共有名義の空き家でできる対応
共有名義の空き家では、対応内容によって必要な話し合いや同意の重さが変わります。
ここでは、初心者向けに大まかな考え方を整理します。
| 対応内容 | 例 | 基本的な考え方 |
|---|---|---|
| 保存 | 応急的な雨漏り対策、簡易補修など | 保存行為に当たる範囲であれば、各共有者が単独で行える場合があります |
| 管理 | 通常の管理に関する事項 | 原則として共有持分の価格の過半数で決めます |
| 軽微な変更 | 形状・効用の著しい変更を伴わない変更 | 原則として共有持分の価格の過半数で決められる場合があります |
| 大きな変更 | 形状・効用を著しく変える変更、建物全体の解体など | 原則として共有者全員の同意が必要です |
| 処分 | 空き家全体の売却など | 原則として共有者全員の同意を得て進めます |
具体的な工事や行為が「保存」「管理」「変更」のどれに当たるかは、内容や程度によって判断が変わります。
共有者の所在が分からない場合や、一定の手続きをしても賛否が確認できない場合には、裁判所の手続きを利用できることもあります。判断が難しい場合は弁護士などへ確認してください。
共有名義の空き家は売却できる？
共有名義の空き家でも、売却は可能です。
ただし、空き家全体を売却するには、共有者全員の同意が必要になることが一般的です。
自分の持分だけを売る方法もある
自分の共有持分については、原則として他の共有者の同意を得ずに譲渡することができます。ただし、相続登記の状況や契約・登記手続の確認が必要です。また、持分だけの売却は、空き家全体を売却する場合とは条件が異なります。
一般の買主が共有持分だけを買うケースは多くありません。
持分だけを買い取る専門業者もありますが、契約条件などを十分に確認してから判断しましょう。
「自分にも持分があるから、空き家全体を売れる」と考えてしまうと話が進みにくくなります。まずは、自分の持分についてできることと、空き家全体について共有者と話し合うことを分けて整理しましょう。
空き家全体を売るなら共有者全員で話し合う
空き家全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
ただし、共有者の所在が分からない場合などには、裁判所の手続きを利用できることがあります。
相続した空き家を売る流れについては、以下の記事で詳しく整理しています。
売却前に相続登記が必要になる
亡くなった人の名義のままでは、買主への所有権移転登記をそのまま進めることができないため、売却手続きを完了するには相続登記が必要になります。
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。申請期限の考え方や必要な手続き・書類は相続の状況によって異なるため、法務局や司法書士にも確認してください。
相続登記や名義変更の基本については、以下の記事で詳しく整理しています。
共有名義の空き家は解体できる？
共有名義の空き家を解体する場合も、慎重に進める必要があります。
建物の解体は、空き家の状態を大きく変える行為です。
そのため、他の共有者の同意が必要になることがあります。
老朽化していても勝手に解体しない
共有建物全体を解体することは、建物を失わせる重大な変更となるため、原則として共有者全員の同意を得て進める必要があります。
建物が老朽化している、雨漏りしている、危険そうに見えるという理由だけで、共有者の一人が判断して解体を進めないようにしましょう。
共有者の所在が分からないなど特殊な事情がある場合は、利用できる裁判所の手続きがないか、弁護士などへ確認してください。
老朽化が進んでいると、「早く解体しなければ」と考えやすくなります。ただ、共有名義の場合は、建物の状態だけでなく、共有者への連絡、今後の方針、費用についても早めに整理しておくことが大切です。
また、解体することへの同意と、実際の解体費用を誰がどのように負担するかは分けて考える必要があります。
費用分担を話し合う順番については、次の記事で詳しく整理しています。
解体前に売却や買取も比較する
古い空き家でも、解体せずにそのまま売却できる場合があります。
また、空き家買取業者が、建物付きのまま買い取る場合もあります。
先に解体してしまうと、解体費がかかったうえに、土地の固定資産税が変わる可能性もあります。
解体費用や補助金については、以下の記事で詳しく整理しています。
空き家買取の仕組みは、以下の記事も参考にしてください。
相続登記時に一人の名義にまとめる選択肢
共有名義の問題を避けるためには、相続登記の段階で名義のまとめ方を考えることが大切です。
一人の名義にすると判断を進めやすい場合がある
遺産分割によって、相続人の一人が実家を取得し、その人の単独名義にする方法があります。
一人の名義にできれば、将来の管理、修繕、売却、解体の判断を進めやすくなる場合があります。
特に、遠方の空き家や、今後使う予定がない実家では、誰が責任を持って対応するのかを決めておくことが大切です。
代償金や税金の確認が必要
一人が不動産を取得する場合、他の相続人との公平性を保つために、代償金を支払うことがあります。
また、不動産の評価、税金、登記費用、売却時の譲渡所得税なども関係します。
「一人の名義にした方が必ずよい」とは言い切れません。
家族関係、資産状況、空き家の状態、売却予定によって判断が変わります。
司法書士や税理士に相談しながら進めましょう。
共有名義で困る前に確認したいこと
共有名義の空き家で困らないためには、早めの整理が大切です。
確認チェックリスト
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 現在の名義 | 親名義か、相続人名義か |
| 共有者 | 誰が持分を持っているか |
| 持分割合 | それぞれの持分は何分のいくつか |
| 固定資産税 | 誰が払っているか |
| 管理状況 | 草刈り、換気、通水、見回りを誰がしているか |
| 建物状態 | 雨漏り、老朽化、倒壊リスクがあるか |
| 今後の方針 | 売る、使う、貸す、解体する、管理する |
| 費用負担 | 管理費、修繕費、解体費を誰が負担するか |
| 相談先 | 司法書士、税理士、不動産会社、解体業者 |
話し合いは早いほどよい
空き家の問題は、時間が経つほど難しくなりやすいです。
建物は劣化し、相続人は増え、連絡が取りにくくなることがあります。
「まだ大丈夫」と思って放置するより、早めに名義、管理、売却、解体の方針を話し合いましょう。
よくある判断ミス
共有名義の空き家では、次のような判断ミスが起こりやすいです。
固定資産税を払っている人が自由に決められると思う
固定資産税を払っていることと、空き家全体を自由に処分できることは別です。
売却や解体では、他の共有者との話し合いが必要になる場合があります。
とりあえず共有名義にしてしまう
相続時に話し合いを避けるため、とりあえず共有名義にすることがあります。
しかし、後から売却や解体を決めるときに、共有者全員の意思確認が必要になり、かえって手間が増えることがあります。
解体してから売ればよいと考える
解体すれば売りやすくなる場合もありますが、必ずそうとは限りません。
解体費がかかり、土地の税金が変わる可能性もあります。
売却予定がある場合は、先に不動産会社や買取業者へ相談しましょう。
相続人同士で費用負担を決めていない
管理費、草刈り費用、修繕費、解体費を誰が負担するか決めていないと、後から揉めやすくなります。
支払った人だけが不満を抱えないよう、早めに話し合いましょう。
まとめ｜共有名義の空き家は早めに方針を決める
共有名義の空き家は、自分の持分があるだけでは、建物全体を自由に売却・解体できるとは限りません。
売却、解体、大きな修繕では、他の共有者との同意や話し合いが必要になることがあります。
相続人が多いほど、連絡や意思確認に時間がかかり、対応が遅れやすくなります。
そのため、相続登記をする段階で、共有名義にするのか、一人の名義にまとめるのかを検討することが大切です。
ただし、一人の名義にまとめる場合も、相続人全員の合意、代償金、税金、登記費用が関係します。
迷ったら、司法書士、税理士、不動産会社などに相談しましょう。
共有名義の空き家で迷ったときは
まずは、名義、共有者、持分割合、固定資産税、建物状態、今後の方針を整理しましょう。
売却を考えている場合は、不動産会社や空き家買取業者に相談しましょう。
解体を考えている場合は、解体見積もりと自治体の補助金を確認しましょう。
相続登記や名義の整理で迷う場合は、司法書士や税理士に相談してから進めると安心です。
